Cedolare secca su affitti: il testo del progetto di legge

Questo è il testo del progetto di legge "Imposta sostitutiva per i redditi derivanti da locazione di immobili ad uso abitativo" presentata dai deputati Della Vedova e Lupi

Relazione

ONOREVOLI COLLEGHI! – Il mercato locativo italiano versa in uno stato critico. La scarsa disponibilità di alloggi in locazione concorre ad “ingessare” l’economia italiana, disincentivando la mobilità tra le diverse aree del paese.
Dal canto suo, la grande liquidità che le crisi dei mercati azionari ed obbligazionari hanno in questi anni riversato sul mercato immobiliare ha provocato un innalzamento dei prezzi di compravendita non coerente con la redditività dell’investimento.
A tutto ciò si aggiunga che la pressione fiscale sui redditi derivanti dalle locazioni si “scarica” sui canoni, accrescendone il peso relativo sui redditi da lavoro medi degli inquilini. Il mercato abitativo è influenzato in modo consistente della fiscalità erariale e comunale.
In parole povere, è sempre più difficile trovare alloggi in locazione, perchè da parte dei proprietari vi è una limitata convenienza ad acquistare per locare, o a locare gli immobili posseduti, se non “in nero”.
Il progetto di legge ridisegna il sistema di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, così come individuati dall’articolo 1. Al contrario di altre proposte in materia, tuttavia, il provvedimento proposto introduce un meccanismo in grado di collegare dal punto di vista normativo il beneficio fiscale all’abbattimento dei canoni annui di locazione, consentendo così il trasferimento di parte dei vantaggi economici agli inquilini.
In particolare, l’articolo 2, comma 1, prevede che al reddito da immobili concessi in locazione dopo la data di entrata in vigore della presente disposizione si applichi una imposta sostitutiva delle imposte sul reddito delle persone fisiche in misura pari al 20 per cento del canone annuo di locazione.
L’imposta sostitutiva ha lo scopo di affrontare in modo deciso la crisi del mercato delle locazioni, incentivando i proprietari a locare un numero maggiore di alloggi e promuove l’emersione di tanti contratti di locazione che attualmente sono regolati “in nero”.
Per le locazioni in essere alla data di entrata in vigore del provvedimento, tuttavia, la semplice applicazione dell’imposta sostitutiva al 20 per cento non determinerebbe alcun vantaggio diretto per i conduttori, vincolati a contratti stipulati sulla base di un diverso e più gravoso quadro fiscale. I canoni di locazione rimarrebbero invariati e gli inquilini continuerebbero a pagare (“incorporata” nel canone) una tassazione maggiore di quella effettivamente applicata. Gli effetti di questa rigidità contrattuale combinata con una fiscalità più favorevole avvantaggerebbe i soli proprietari e, nell’immediato, le nuove locazioni (conseguenti alla messa sul mercato di immobili non locati e all’emersione di locazioni regolate “in nero”) si assesterebbero presumibilmente sui valori “pre-riforma”, senza beneficio per i conduttori alle prese con il “caro affitti”.
Il comma 2 dell’art. 2, pertanto, prevede un meccanismo capace di trasferire parte dei benefici economici generati dalla ridotta pressione fiscale sulla platea degli inquilini. In base a tale comma, i percettori di reddito da fabbricati ad uso abitativo concessi in locazione per effetto di contratti registrati anteriormente alla data di entrata in vigore del provvedimento possono beneficiare del regime sostitutivo di cui al comma 1, qualora riconoscano al conduttore del fabbricato una riduzione del canone annuo in misura non inferiore al 5 per cento.
La scelta della “quota 5 per cento” è in linea con l’obiettivo di rendere conveniente il passaggio al nuovo regime di imposta per tutti coloro su cui, direttamente (i proprietari) e indirettamente (i conduttori), grava l’imposizione sul reddito da locazione. A tal fine, tenendo presente i dati Istat e Banca d’Italia sui redditi da locazione e il loro peso relativo a seconda delle fasce di reddito dei locatori, si è stimato che l’abbattimento del 5 per cento dei canoni di locazione consentirebbe di trasferire a beneficio della grande maggioranza dei locatari una quota compresa tra un quarto e la metà del beneficio economico connesso all’imposta sostitutiva.
Tale meccanismo di riduzione volontaria dei canoni di locazione (esente da ulteriori spese o tasse, come enunciato dal comma 3 dell’art. 2 contribuirebbe in modo deciso a sgonfiare la “bolla” degli affitti e spingerebbe al ribasso – insieme al sistema dell’imposta sostitutiva – l’importo dei nuovi contratti.
L’articolo 3 stabilisce le norme in materia di versamento, accertamento e riscossione dell’imposta.
L’articolo 4 prevede che la nuova tassazione proposta faccia salva l’applicabilità del regime fiscale più favorevole tra imposta sul reddito e imposta sostitutiva, nel caso (statisticamente limitato ma non inesistente) in cui il contribuente, pur essendo titolare di reddito da locazione di immobili, possegga un reddito complessivo per il quale l’applicazione dell’imposta sostitutiva produrrebbe un aggravio fiscale.
L’articolo 5 reca la norma di copertura finanziaria del presente progetto di legge, secondo una stima prudenziale del minor gettito (1,5 miliardi di euro), che non considera l’ampliamento della base imponibile dovuta all’accresciuta offerta di locazioni e all’emersione di redditi da locazione oggi non dichiarati.

Articolato

Articolo 1
(Ambito di applicazione)
1. Al reddito derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo, determinato sulla base del canone annuo, ai sensi dell’articolo 37, comma 4 bis, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, si applicano le disposizioni di cui agli articoli 2, 3 e 4 della presente legge.

Articolo 2
(Imposta sostitutiva)
1. Al reddito derivante da fabbricati concessi in locazione ad uso abitativo successivamente all’entrata in vigore della presente disposizione si applica, fermo restando l’obbligo di dichiarazione, una imposta sostitutiva delle imposte sul reddito delle persone fisiche in misura pari al 20 per cento.
2. A partire dall’anno di imposta 2008, i percettori di reddito da fabbricati ad uso abitativo concessi in locazione per effetto di contratti registrati anteriormente alla data di entrata in vigore della presente legge possono optare per l’imposta sostitutiva di cui al comma 1, qualora riconoscano al conduttore del fabbricato una riduzione del canone annuo, quale risultante dal contratto di locazione in essere, in misura non inferiore al cinque per cento.
3. Alla rideterminazione del canone annuo di cui al comma 3 le parti provvedono con scrittura privata non autenticata, da cui risulti espressamente che essa è disposta ai sensi della presente legge. La rideterminazione del canone annuo comporta la modifica del rapporto contrattuale a tutti gli effetti di legge. La scrittura privata è depositata in allegato al contratto di locazione cui si riferisce, senza ulteriori tasse o spese a carico dei contraenti.

Articolo 3
(Versamento, accertamento e riscossione dell’imposta)
1. L’imposta sostitutiva è versata entro il termine stabilito per il versamento a saldo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
2. Per l’accertamento, la riscossione, le sanzioni e il contenzioso si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni in materia di imposte sui redditi.

Articolo 4
(Condizioni di maggior favore)
 Al fine di evitare che le disposizioni della presente legge provochino un aggravio fiscale per i contribuenti a basso reddito, è fatta salva la facoltà di includere il reddito di cui all’articolo 1 nella base imponibile dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Articolo 5
(Copertura finanziaria)
1. Agli oneri derivanti dalla presente legge, pari a 1,5 miliardi di euro annui a decorrere dal 2008, si provvede mediante corrispondente riduzione dello stanziamento iscritto, ai fini del bilancio triennale 2008-2010, nell’ambito dell’unità previsionale di base in conto corrente «Fondo speciale» dello stato di previsione del Ministero dell’economia e delle finanze per l’anno 2008, allo scopo parzialmente utilizzando l’accantonamento relativo al Ministero dell’Economia e delle Finanze.
  


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